No.159-20230308:美国住房反向抵押贷款：历程、经验和挑战-中国社会科学院社会保障实验室

摘要:美国住房反向抵押贷款市场发端于1961年，其发展历程大致可划分为五个主要阶段，即市场自发下的实验探索阶段(1961-1981年)、联邦政府初步介入下的市场培育阶段(1982-1989年)、联邦政府推动下的小步发展阶段(1990-1999年)、联邦政府主导下的快速发展阶段(2000-2007年)和金融危机后的深度调整阶段(2008-2022年)。在1989年正式推出由联邦住房管理局为借贷双方提供保险的房产净值转换抵押贷款 (HECM )之前，混乱的市场发展状况呈现政府重视不足、产品设计缺陷、市场互动缺乏、政府监管乏力、配套金融市场不完善等现实教训；此后政府和市场合力推动市场整体运行机制不断优化，整体发展历程突显政府积极支持、完善市场监管、强化私人机构参与积极性、政府为产品借贷双方提供担保等值得关注的发展经验。尽管当前美国住房反向抵押贷款市场大体走上成熟发展轨道，但仍然面临产品实际需求不足、私人领域积极性依然不高、借款人违约率较高、公众误解普遍和误导广告较多等不少挑战。总体来看，通过对相关市场支持条件进行适当引导，美国联邦政府主导并配置了相对合理的市场发展整体环境，预计未来美国住房反向抵押贷款市场将继续在财务稳健的基础上不断前行。

关键词：住房反向抵押贷款制度变迁政府作用担保机制

老年人缺乏足够储蓄安享晚年，是人类历史总体发展进程中始终存在的一个社会难题。随着主要西方国家人口老龄化趋势日趋明显，在政府社会保障安全网存在较大不确定性的情况下，不少人需要依靠自己的补充收入来维持生活标准、偿还债务和应对退休生活。在众多养老工具中，住房反向抵押贷款是“房产富人、现金穷人”老年房主应对居家养老困境的一种有效手段；一般认为该产品是指一定年龄的老年人，以自身拥有独立产权且正在居住的房产作为抵押，在保留占有权、使用权、收益权和经抵押人同意的处置权基础上，从贷款机构获得贷款并主要用于其居家养老的一种融资工具，所贷资金一般在老年人真正离开合约房产后才开始进行清偿。

作为一款涉及金融、社保和住房等多个领域的复杂金融工具，其在运行过程中涉及层面较广，市场参与主体较多，在为借款人、贷款人和社会各方带来不少助益的同时，也存在一些需要引起注意的客观风险。对借款人来说，这一申请资格宽松的产品可为其带来稳定收入，贷款支付方式也较为灵活，所获收入往往不用缴税、不影响福利保障，同时贷款一般为无追索权贷款；但若借款人对贷款资金管理不善将会影响退休生活，房产净值的减少也会限制未来财务规划能力，违反贷款合约中的房产维护、保险费用缴纳、居住时间等约定则会导致止赎风险，此外产品的复杂性及可能引起的相关风险则需要受到格外关注。借款人通过发行具有较强社会保障属性的住房反向抵押贷款，不仅有助于其开辟新的业务方向，寻求多元化利润来源，一般也可能享受相应优惠政策，但同时在客观上面临利率风险、房价波动风险、长寿风险、逆向选择和道德风险、流动性风险和法律法规监管支持不足风险等相互交融的风险因素。从社会层面来看，住房反向抵押贷款可以减轻社保体系负担，同时在促进社会消费，推动社会形成理性化养老理念等方面亦有颇多助益；不过也需要关注产品运行中老年人特殊群体合法利益受损而带来的社会治理问题，此外如若由政府提供担保或保险，需要合理把控可能的公共财政资源损耗风险。

自1961年签发第一笔住房反向抵押贷款合约开始，依据政府和市场力量在产品运行中参与强度的不同，可知至今美国住房反向抵押贷款市场发展历程中大致存在政府开展型、政府支持型和私人开展型三类运行模式。在这三类运行模式下，主要运行四类典型产品，分别为：政府主导开展的房产净值转换抵押贷款(Home Equity Conversion Mortgage，HECM)、政府和社会机构共同开展的单一用途住房反向抵押贷款(Single-Purpose Reverse Mortgage)、政府支持开展的住房持有人计划(Home Keeper)和私营的财务自由计划(Financial Freedom)。其中HECM、Home Keeper、Financial Freedom三类典型产品分别适用于较低、中等和较高房产价值的老年房主，单一用途住房反向抵押贷款则具有一定的指向用途。随着HECM规范 (特别是最高贷款限额)的不断调整，Home Keeper和 Financial Freedom于2008年、2011年先后退出市场，不少其他私人部门产品也不再发行，但各类产品的客观发展历程在一定程度上展现了美国市场产品体系的多层次性。

目前，美国住房反向抵押贷款市场上存在三个主要层次互相搭配的产品类型。一是政府开展型HECM，产品本身具有福利色彩，其最大特点在于政府机构对借贷双方所提供的双向风险担保机制，既保证在贷款机构销售收入不足以支付其抵押贷款总额时给与其补偿，同时也保障借款人可在贷款机构违约时能够继续收到贷款支付，目前是市场上最受欢迎的产品类型，占市场总额的比例约为95%。二是单一用途住房反向抵押贷款，由政府机构或非营利组织作为借贷方，主要面向中低收入群体所提供的具有一定指向用途的贷款，其中主要以适用于房产维修改善的递延偿还贷款(Deferred Payment Loan，DPL)和适用于财产税的递延财产税(Property Tax Deferral，PTD)两种贷款为典型代表。三是私营住房反向抵押贷款产品，这类产品没有政府直接或间接的保险支持，不过最大的吸引力在于其不受联邦住房管理局(Federal Housing Administration，FHA) 贷款最高限额的限制，比较适合房产价值较高的老年借款人,因此这类贷款有时也被称为“大额住房反向抵押贷款”(Jumbo Reverse Mortgage)......