这期刊发的《工作论文》是由郑秉文、陈功联合撰写的《美国住房反向抵押贷款市场的机制特征与主要启示》，如引用，需征得本实验室（世界社保研究中心）或作者本人的同意——编者。
美国住房反向抵押贷款市场的机制特征与主要启示
郑秉文
中国社科院世界社保研究中心主任
陈功
江南大学马克思主义学院副教授
[摘要]美国是当前世界上规模最庞大、体系最成熟的住房反向抵押贷款市场，其主要运行机制可归纳为“四三三”，即由借款人、贷款人、政府机构和中介组织等四个市场主体共同参与构建证券、保险和二手房交易等三个市场，主要提供政府开展型、政府支持型和私人开展型等三种抵押贷款产品，由此形成一级和二级市场运行流程和多层次市场体系。美国住房反向抵押贷款市场在不断成熟的过程中呈现出借款人相对年轻化、男性消借款人占比较低、贷款支付方式灵活、大型机构贷款人稀少、业务聚集效应较明显等主要特征。在分析美国住房反向抵押贷款市场的基础上，本文比较研究了我国当前老年人住房反向抵押养老保险市场的现状，建议在国家层面应尽快推出担保政策助力市场发展，加强政府统一领导以统筹多元力量共同参与，完善产品线来满足多样化市场需求，在明确产品定位的同时加强产品正面宣传。
[关键词] 美国住房反向抵押贷款；机制特征；担保政策；人口老龄化；养老保险
美国住房反向抵押是当前世界上体系最成熟、规模最庞大的市场，由此也成为主要参考对象。客观来看，住房反向抵押贷款承载着较强养老保障功能，但鉴于市场整体运行体系相对复杂，产品的正常运行和市场的顺利开展需要不少支持条件，选择合适的运行机制无疑具有重要的支撑意义。美国市场能够逐步发展和成熟的一个重要原因是联邦政府能够从宏观视角紧紧围绕市场发展内外环境进行适当配置，并形成了相对合理和有效的市场运行机制。
本文试图通过了解美国住房反向抵押贷款市场的这一整体运行机制，探寻主要参与方、产品运行基本流程和主要产品类型，分析市场在运行过程中呈现的主要特点，这些探讨不仅有助于了解美国市场的内在运行规律，同时也可以为当前我国几乎陷于困局的住房反向抵押贷款市场提供有益借鉴。
一、美国住房反向抵押贷款市场的运行机制
（一）美国住房反向抵押贷款市场发展历程概述
美国住房反向抵押贷款市场发端于1961年市场上的自发私人合约，此后市场发展大致经历五个主要阶段，分别为市场自发下的实验探索阶段（1961-1981年） 、联邦政府初步介入下的市场培育阶段（1982-1989年）、联邦政府推动下的小步发展阶段（1990-1999年）、联邦政府主导下的快速发展阶段（2000-2007年）和金融危机后的深度调整阶段（2008-至今）。历经60余年，美国市场早已发展成为世界上最成熟、最庞大的市场，同时其在发展历程中所呈现出的总体运行机制和市场特点等内容也受到世界各国和地区的特别关注。
大体来看，在1961-1981年期间，私人力量主导下的市场发展呈现出混乱迟缓状态；此后联邦政府于1981年资助成立国家住房资产价值转换中心（National Center for Home Equity Conversion，NCHEC）这一专注于住房反向抵押贷款的非营利性组织，这标志着联邦政府力量开始初步介入市场发展，不过此时更多注重于通过各种方式夯实市场发展基础环境，此阶段的整体市场规模仍然十分有限。直至1989年正式推出由住房和城市发展部（Department of Housing and Urban Development，HUD）设计和管理、联邦住房管理局（Federal Housing Administration，FHA）进行担保的房产净值转换抵押贷款（Home Equity Conversion Mortgage, HECM），美国住房反向抵押贷款市场才开始逐步走上正轨和成熟。此后美国市场在2008年金融危机影响下步入深度调整阶段，HECM这一占据市场绝大多数份额产品的年均新增发行量自2010年历史最高点开始出现较大幅度下滑，不过市场在调整后保持着总体较好持续发展态势，年均新增发行量始终维持在相对较高水平区间。进入2020年，在新冠疫情和宏观经济不振等因素影响下，HECM年均新增发行量表现出一定上升势头，2019-2022年的数据分别为31272份、41835份和49195份和64437份。
总的来看，美国住房反向抵押贷款市场的持续发展，离不开其整体运行机制的合理设计与相关配套市场的正常运行，概括起来，其市场运行机制的“四三三”特征比较明显，即四方参与、三个市场和三类产品。下文予以详述。
（二）美国住房反向抵押贷款市场的四方参与
住房反向抵押贷款市场的运行涉及众多参与方，主要有借款人、贷款人、政府和相关中介机构等。囿于篇幅所限，此处仅作简要介绍。
一是借款人。具体指拥有合约房产完全产权、有意愿申请、且达到一定年龄的老年房主，以HECM为例，合格借款人的规范要求主要涉及年龄、房产产权、房产类型、主要住所要求、强制咨询等方面。
二是贷款人。一般是具有规定资金实力的银行、保险公司或特设机构等，美国市场上的贷款机构由政府与私人机构共同组成，主要功能在于产品营销、现金支付等。
三是政府及相关机构。以美国为例，政府功能主要体现为四个方面：FHA及认证机构发挥着信息咨询功能；税收优惠功能主要体现于相关法律规范；担保功能和监管功能是两项明显职能，其主要涉及以下政府部门。其中HUD在HECM的设计监管、费用调整、报告评估等方面发挥着重要作用；FHA主要为HECM借贷双方提供担保；消费者金融保护局（Consumer Financial Protection Bureau，CFPB）在发布保护政策、帮助了解产品、监督不法行为、协调投诉等方面与HUD进行合作；房利美（Federal National Mortgage Association, Fannie Mae）在购买合格HECM以提供流动性、发行住房持有人计划（Home Keeper）产品来丰富市场等方面起到作用；吉利美（Government National Mortgage Association, Ginnie Mae）则为HECM担保证券（HECM-backed Securities, HMBS）提供担保，以此来补充FHA对潜在违约行为的担保。
四是中介组织。中介组织主要帮助借贷双方了解信息、达成合同准备条件，一般涉及业务咨询、房产评估、房产管理、协会等方面。其中业务咨询机构一般由政府指定，HECM和Home Keeper要求强制咨询，私人产品一般无此要求。房产中介则在整体业务中提供房产评估、维护和交易等服务。法律公证机构主要是会计师事务所和律师事务，为借贷双方提供专业服务，防止欺诈行为。市场自律组织在贯彻政府政策、政策咨询和市场引导等方面发挥作用，其中成立于1997年的美国全国住房反向抵押贷款人联合会（National Reverse Mortgage Lenders Association, NRMLA）即为贷款人市场协会。此外，一些旨在帮助老年人实现更好养老目标的专业组织也具有独特作用，例如美国退休人员协会（American Association of Retired Persons, AARP）是致力于帮助50岁以上老年人实现生活和财务独立的非营利性组织，拥有不少关于住房反向抵押贷款的参考信息。
（三）美国住房反向抵押贷款的三个市场
从美国住房反向抵押贷款市场的发展历史来看，在1961年私人市场首发住房反向抵押贷款合约之后，由于借贷双方均面临较大风险，尤其是贷款人面临较难管理的复合风险因素，导致市场整体参与积极性非常差。1989年，由联邦政府提供担保的HECM开始发行，各类贷款人机构逐步进入市场，此后在1999年开启的证券化退出机制，进一步提高了贷款人的积极性，此时市场中的贷款人以大银行和保险公司为主。在2007年金融危机后，大机构贷款人在宏观经济总体下行、监管环境趋紧等因素的影响下陆续退出，贷款人构成格局重新转变为非银行的小型机构为主体，流动性的相对缺失也使得随后整体市场发展承受一定压力。由此，可知在住房反向抵押贷款市场自身正常运行的基础上，应适时鼓励更多配套机构共同参与市场建设，通过合理配置不同要素来有效管理借贷双方面临的各类风险。大体来看，其他相关市场如证券市场、保险市场和二手房交易市场等，对住房反向抵押贷款市场的正常运行和顺利发展也发挥着重要作用。
一是住房反向抵押贷款证券市场。通过将相关产品内含的大规模现金给付责任转移给投资者，资产证券化工具可以增强产品的流动性。1989年，房利美宣布购买所有合格HECM，这相当于设置了一个HECM二级市场。1999年，老年人财务自由基金公司（Financial Freedom Senior Funding Corporation）首先借助证券化信托基金为借款人提供未来资金支付，这有助于其开辟资金来源和拓展业务。2007年，吉利美推出HMBS，其将住房反向抵押贷款金作为储备资金来发行证券化产品，进一步补充了原有的HECM担保体系。
二是住房反向抵押贷款保险市场。住房反向抵押贷款保险可为借贷双方提供相应保障。在1961-1989年阶段，无担保产品为主的市场导致产品推广非常有限；1989年推出HECM之后，通过对借款人收取保险费来组建保险基金，促进了贷款人的参与积极性；2007年金融危机后，HECM保险基金在财务稳健目标下受到更严格的监管。
三是住房反向抵押贷款二手房交易市场。合约房产一般会进入二手房市场，在无保险情况下，当房产现值小于贷款本息总额时，无追索权条款会使贷款人承受损失；在有保险赔付时，则会给保险基金、甚至政府财政带来损失。为此，政府应尽量避免二手房市场出现大幅波动，同时也应便利合约房产交易环节。
（四）美国住房反向抵押贷款市场的三类产品
大体来看，美国住房反向抵押贷款市场运行模式的演进历程可分为三个主要阶段。一是私人开展型阶段（1961-1989年），为私人力量占绝对主导的私人开展型模式，联邦政府代表的国家力量在1981年前更多为旁观姿态，此后也仅是初步介入市场培育。二是政府开展型阶段（1990-1999年），此阶段以1989年推出的HECM为起始，由于该产品拥有FHA提供的保险，并逐步占据绝大多数市场份额，市场运行模式也逐步转变为政府开展型。三是政府开展型与私人开展型并存阶段（2000-至今），该阶段以1999年的产品证券化尝试为起始，此后更多私人机构进入市场，证券化和私人力量的更多介入也标志着市场运行模式的转变。与此同时，在1961年至今的美国市场发展历程中，存在着四种典型的住房反向抵押贷款产品，分别为政府主导开展的HECM、政府和社会机构共同开展的单一用途住房反向抵押贷款、政府支持开展的Home Keeper和私营的Financial Freedom......